אוסלנדר, שלו ושות' - עורכי דין ונוטריון

בתי המשפט ת"א 1380/02

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו תאריך:14/06/2006

בפני כב' השופטת נורית אחיטוב

בעניין: קריית נוה יצחק בע"מ התובעת

ע"י ב"כ עו"ד יניב עצמון ו/או עו"ד מיכל ויתקון גלור ו/או עו"ד יוסי אשד

נ ג ד

1. עו"ד יצחק פרוינד

2. דב שליט

3. אידה שליט

4. אלחנן הרשנזון

5. אריה הרשנזון

6. מיכאל הרשנזון

7. סימן טוב מזרחי

8. אלישע גלאון

9. לאה גלאון

10. רחל פרוינד

11. בלה שוקנר הנתבעים

ע"י ב"כ עו"ד מרדכי שלו ו/או עו"ד ליאור דגן

פסק דין

1.התובעת הינה איגוד מקרקעין ועל שמה רשומות זכויות בחלקה 133 בגוש 3709 ביישוב גני הדר (להלן: "המקרקעין"). התובעת נמחקה מפנקס רשם החברות ביום 2.3.1986, וביום 3.6.1996 נרשמה מחדש בהתאם לצו בית משפט מיום 2.10.1995. מנהל התובעת, ובעל 100% ממניותיה, הינו מר גדעון הרנוי (להלן: "הרנוי").

הנתבעים 11-2 הם רוכשים של חלק מזכויותיה של התובעת במקרקעין. הנתבע 1 הוא עורך דין, אשר ייצג את התובעת במספר עסקאות מכר של זכויותיה במקרקעין, לרבות בעסקאות המכר בינה לבין שאר הנתבעים. יוער כבר עתה כי עסקאות המכר נערכו בשנת 1975.

יצוין כי בין הנתבעים לבין עצמם, לרבות הנתבע 1, קיימים קשרים חברתיים ו/או משפחתיים.

2.השאלה המרכזית שהצדדים חלוקים ביניהם אודותיה היא - האם שילמו הנתבעים 11-2 את מלוא התמורה עבור הזכויות שרכשו במקרקעין.

לטענת התובעת, הנתבעים 11-2 לא שילמו את יתרת התמורה אותה התחייבו לשלם. מכאן שעמדה ועומדת לה זכות לבטל את חוזי המכר שערכה עמם.

לטענת כל הנתבעים, הנתבעים 11-2 שילמו את מלוא התמורה. מכאן שכל מהותה של התביעה היא ניסיון סחיטה של התובעת, באמצעות מנהלה - מר גדעון הרנוי.

הסעדים המבוקשים

3.לאור טענותיה, מבקשת התובעת מבית המשפט את הסעדים הנ"ל:

א.ליתן פסק דין הצהרתי הקובע כי חוזי המכר בוטלו כדין, וכי התובעת הייתה רשאית לבטלם.

ב.להורות לרשם המקרקעין למחוק ו/או לבטל את הערות האזהרה אשר נרשמו לטובת הנתבעים 11-2.

ג.ליתן פסק דין הצהרתי הקובע כי התובעת רשאית למכור את המגרשים הזמניים מס' 1 ו-מס' 4, כהגדרתם להלן, לכל צד שלישי שתחפוץ; כמו כן - לקבוע את המנגנון והמועד להשבת הכספים ששילמו כל אחד מהנתבעים 11-2 לתובעת.

ד.ליתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבע 1 לעשות כל שימוש בכל מסמך ו/או ייפוי כוח, לרבות - ייפויי כוח בלתי-חוזרים, הקשור במגרשים זמניים מס' 1 ו-מס' 4; כמו כן - לחייב את הנתבע 1 להחזיר כל מסמך כאמור לידי התובעת.

בנוסף, ליתן צו מניעה קבוע כלפי כל אחד מהנתבעים 11-2, או מי מטעמם או הבא מכוחם, אשר יאסור עליהם לעשות כל דיספוזיציה ו/או שעבוד ו/או הקניית כל זכות לצד שלישי במגרשים זמניים 1 ו/או 4.

רקע עובדתי

4. מרביתה של השתלשלות האירועים הקודמת להגשת התביעה, ולמצער - פרשנותם המשפטית של אותם אירועים, נתונה במחלוקת בין הצדדים.

ואלה עיקרי הדברים המוסכמים על שני הצדדים:

א.ביום 19.9.1975 נחתם חוזה למכירת זכויות התובעת בחלק מתוך המקרקעין, אשר כונה "מגרש זמני מס' 4" (החוזה צורף כנספח ב2 לכתב התביעה, ויכונה להלן: "חוזה ב2"). מגרש זה מהווה עשירית מהמקרקעין.

רוכשי הזכויות במגרש זה הם הנתבעים הבאים: הנתבע 7, אשר התחייב לרכוש 1/4 מהזכויות; הנתבע 8, אשר התחייב לרכוש 1/8 מהזכויות; הנתבעת 9, אשר התחייבה לרכוש 1/8 מהזכויות; הנתבעת 10, אשר התחייבה לרכוש 1/4 מהזכויות; הנתבעת 11, אשר התחייבה לרכוש 1/4 מהזכויות.

למען שלמות התמונה יצוין כי הנתבע 7 רכש לבדו, קודם לכן - ביום 25.8.1975, את זכויות התובעת בחלק אחר מתוך המקרקעין, אשר כונה "מגרש זמני מס' 3" - אשר אף הוא מהווה בשלמותו עשירית מהמקרקעין. בשנת 1996 מכר הנתבע 7 את זכויותיו במגרש זמני זה. מגרש זמני זה אינו מהווה חלק מהתביעה נשוא הדיון כאן.

ב.ביום 13.11.1975 נחתם חוזה למכירת זכויות התובעת בחלק נוסף מתוך המקרקעין, אשר כונה "מגרש זמני מס' 1" (החוזה צורף כנספח ב1 לכתב התביעה ויכונה להלן: "חוזה ב1". חוזה ב2 וחוזה ב1 יחד, יכונו להלן: "חוזי המכר"). גם מגרש זה מהווה עשירית מהמקרקעין.

רוכשי הזכויות במגרש זה הם הנתבעים הבאים: הנתבע 2, אשר התחייב לרכוש 1/4 מהזכויות; הנתבעת 3, אשר התחייבה לרכוש 1/4 מהזכויות; הנתבע 4, אשר התחייב לרכוש 1/6 מהזכויות; הנתבע 5, אשר התחייב לרכוש 1/6 מהזכויות; הנתבע 6, אשר התחייב לרכוש 1/6 מהזכויות.

ג.ביום 21.12.1975 ערך עו"ד פרוינד, הוא הנתבע 1, שני ייפוי כוח נוטריוני בלתי-חוזרים, אשר עליהם חתמה התובעת בפני הנוטריון הציבורי, לטובת רוכשי הזכויות במקרקעין: ייפוי הכוח הראשון, סומן נספח ד' לכתב התביעה, נועד להגן על רוכשי מגרש זמני מס' 4 - הנתבעים 11-7; ייפוי הכוח השני, סומן נספח ה' לכתב התביעה, נועד להגן על רוכשי מגרש זמני מס' 1 - הנתבעים 6-2.

ד.ביום 26.1.1976 נרשמו לטובת הנתבעים 11-7 וכן לטובת הנתבעים 6-2 הערות אזהרה, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. הטיפול ברישום הערות האזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) נעשה על ידי הרנוי.

ה.התובעת נמחקה מרישומי רשם החברות ביום 2.3.1986, והייתה חברה מחוקה עד רישומה מחדש ביום 3.6.1996. הטיפול ב"החייאת" החברה נעשה על ידי הנתבע 1, במימון חלק מהנתבעים 11-2.

ו.ביום 21.5.1996 חתמה התובעת על עשרה ייפוי כוח בלתי-חוזרים, לטובת כלל רוכשי הזכויות במקרקעין (כל ייפוי כוח מתייחס למגרש זמני אחד במקרקעין). ייפוי הכוח המתייחסים לנתבעים בתביעה זו צורפו לכתב התביעה וסומנו כדלהלן: נספח ו1 - ייפוי הכוח המתייחס לרוכשי הזכויות במגרש זמני מס' 1, הנתבעים 6-2; נספח ו2 - ייפוי הכוח המתייחס לרוכשי הזכויות במגרש זמני מס' 4, הנתבעים 11-7.

גרסת התובעת וטענותיה

5.וזו גרסת התובעת להשתלשלות האירועים הקודמת להגשת התובענה וטענותיה בהתאם -

א.התובעת נרשמה כבעלים של המקרקעין ביום 19.12.1975. זאת, לאחר שהשלימה את חיוביה כלפי הבעלים הקודמים של המקרקעין.

ב.בהתאם לסעיפים ג2 ו-ד' לנספח התשלומים של חוזה ב2 היה על הנתבעים 11-7 להפקיד אצל הנתבע 1 כספים בערך כולל של 15,000 ל"י, החל מיום רישום הערת האזהרה לטובתם - ביום 26.1.1976. סך זה מתחלק לשני חלקים: 3,000 ל"י, בהתאם לסעיף ג2, עד למועד רישום הזכויות במגרש זמני מס' 4 על שם הרוכשים; 12,000 ל"י, בהתאם לסעיף ד', עד למועד המצאת אישור בניה עקרוני.

בהתאם לסעיפים ב2 ו-ג' לנספח התשלומים של חוזה ב1 היה על הנתבעים 6-2 להפקיד אצל הנתבע 1 כספים בערך כולל של 15,000 ל"י, החל מיום רישום הערת האזהרה לטובתם - ביום 26.1.1976. סך זה מתחלק לשני חלקים: 3,000 ל"י, בהתאם לסעיף ב2, עד למועד רישום הזכויות במגרש זמני מס' 1 על שם הרוכשים; 12,000 ל"י, בהתאם לסעיף ג', עד למועד המצאת אישור בניה עקרוני.

לטענת התובעת, תנאים אלו היו פרי יוזמתם של רוכשי הזכויות במקרקעין.

ג.הפקדת יתרת התמורה על ידי הנתבעים 6-2 ו-11-7 בנאמנות אצל הנתבע 1 הינה תנאי יסודי בחוזי המכר ומהווה עיקר מעיקריהם. הפרת תנאי זה על ידי הנתבעים 6-2 או הנתבעים 11-7 או מי מהם מהווה הפרה יסודית של חוזי המכר, המזכה את התובעת לסעדים הקבועים בסעיף 10 לחוזה ב2 או סעיף 11 לחוזה ב1, בהתאמה, וכן לסעדים הקיימים בדין.

ד.התובעת הניחה כל העת, כפי שכל אדם סביר היה מניח, כי כל כספי הפיקדון המתייחסים לנתבעים 6-2 ו-11-7, הופקדו במועד בידי הנתבע 1 וכי הם מוחזקים בהתאם להוראות החוזה, עד להתקיימות התנאים אשר יאפשרו העברתם לתובעת.

ה.התובעת הסתמכה בכל פעולותיה - לרבות עריכת ייפוי הכוח הבלתי-חוזר לטובת הנתבעים 6-2 ו-11-7 בשנת 1975, נספחים ה' ו-ד' לכתב התביעה (בהתאמה), וברישום הערת האזהרה לטובתם - על קיומו של הפיקדון הנ"ל.

ו.בשנים 1995 ו-1996 ערך הנתבע 1 עסקאות בחלק מהמגרשים הזמניים במקרקעין, במסגרתן העבירו חלק מרוכשי המגרשים את זכויותיהם לצדדים שלישיים - וכל זאת עוד לפני רישום חלוקת המקרקעין וקבלת אישורי בניה על המגרשים הזמניים. בבצעו פעולות מכר כאמור, בטרם נרשמו המגרשים הזמניים כחלקות נפרדות - ומבלי להבטיח את זכויותיה הכספיות של התובעת - הפר הנתבע 1 את חובות האמון שלו כלפי התובעת.

ז.רק לאחר עריכת שני חוזי מכר לצדדים שלישיים כאמור בסעיף ו' לעיל, פנה הנתבע 1 אל הרנוי וביקש ממנו שהתובעת תסכים לרישום זכויותיהם של הרוכשים במקרקעין קודם לרישום חלוקת המקרקעין מכוח תוכנית חלוקה. עו"ד פרוינד הציע כי כתחליף לרישום חלוקה יבוא חוזה שיתוף עליו יחתמו כל רוכשי הזכויות במקרקעין. לאחר שנתנה התובעת את הסכמתה, ערך הנתבע 1 ביום 21.5.1996 את עשרת ייפוי הכוח הבלתי-חוזרים שאוזכרו לעיל, בסעיף ו' לחלק העובדות המוסכמות.

ח.התובעת ראתה בחתימתה על ייפוי הכוח פעולה טכנית אשר נועדה להעניק לנתבע 1 את הכוחות שהיו אמורים להימצא בידיו על פי ייפוי הכוח המקוריים משנת 1975, בנתון לשינוי אחד - והוא שניתן יהיה לעשות שימוש בייפוי הכוח עוד בטרם יחולקו המקרקעין. לבד מהשינוי האמור לא היה בייפוי הכוח משנת 1996 כדי להכניס כל שינוי בתנאיי חוזי המכר, לרבות בהתחייבויות שנטל על עצמו הנתבע 1 כלפי התובעת. ייפויי הכוח נמסרו לנתבע 1 על יסוד התחייבותו שלא ישתמש בהם ביחס לרוכשי זכויות במקרקעין שלא יחתמו על חוזה שיתוף, בו יצוינו חלקי הרוכשים בהתאם לתרשים המקרקעין - חלוקת המקרקעין לעשרה מגרשים זמניים.

ט.בפועל, ניצל הנתבע 1 חלק מייפוי הכוח שקיבל כדי לבצע עסקאות העברה של מגרשים זמניים המהווים חלק מהמקרקעין, ואף רשם הערות אזהרה בדבר התחייבות לרישום משכנתאות.

י.על רקע הגילוי הנ"ל, והתערערות אמונה של התובעת בנתבע 1, פנתה התובעת לנתבע 1 בשנת 1998 וביקשה ממנו דין וחשבון אודות כספי הפיקדון, אשר אמורים להיות מוחזקים בידיו על פי התנאים החוזיים של רוכשי המקרקעין (תנאים שיפורטו בהמשך). בתגובה טען הנתבע 1 - כלפי צדדים שלישיים - כי לא הופקדו בידיו כל כספים במסגרת חוזי המכר, וכי התובעת קיבלה את מלוא התמורה עבור המקרקעין. התובעת הכחישה את טענתו של הנתבע 1 וחזרה על דרישתה לקבל דין וחשבון כאמור.

יא.בחודש אוקטובר 1998 עלה בידי התובעת לרשום בלשכת רישום המקרקעין זכויותיהם של אחדים מרוכשי הזכויות במקרקעין אשר חתמו על חוזה שיתוף (חוזה השיתוף צורף כנספח ח' לכתב התביעה).

בעקבות ערר שהגיש הנתבע 1 לממונה על המרשם, נמנע רישומו של חוזה השיתוף, המסדיר את היחסים בין כלל בעלי הזכויות במקרקעין - ובמקום זאת נרשמו הערות אזהרה בגין ההתחייבויות שבחוזה השיתוף.

יצוין כי בחוזה שיתוף זה נכללה תניה בה נקבע כי רישום הזכויות על שם רוכשי הזכויות במקרקעין ייעשה רק לאחר השלמת התחייבויותיהם כלפי התובעת.

יב.ביום 12.7.2001 אושרה תוכנית גז/13/18 המאפשרת את חלוקת המקרקעין לעשרה מגרשים עצמאיים, התואמים את תרשים המקרקעין. בעקבות אישור תוכנית זו פנתה התובעת לנתבע 1 בדרישה לתשלום אותו חלק מסכום הפיקדון המתייחס להשגת אישור בנייה עקרוני. בתגובה חזר וטען הנתבע 1 - כלפי התובעת - כי מעולם לא הופקדו בידיו כספים כלשהם המתייחסים למקרקעין, וכי התובעת קיבלה את מלוא התמורה המגיעה לה עבור המקרקעין כבר בשנת 1975.

יג.בעקבות אי-תשלום הכספים המגיעים לתובעת, כמו גם אי-הפקדתם קודם לכן, ביטלה התובעת את חוזי המכר - בהתאם לסעיף 10 בחוזה ב2 וסעיף 11 בחוזה ב1.

גרסת הנתבעים וטענותיהם

6.לנתבעים גרסא אחרת להשתלשלות האירועים בין הצדדים וטענות בהתאם:

א.טענה מקדמית - עילת התביעה התיישנה.

ב.הנתבעים 11-2 שילמו לתובעת, לפי דרישתה או לפי בקשתו של הרנוי ועל יסוד יחסי האמון אשר שררו בין הצדדים (במיוחד בין הנתבע 1 להרנוי) את מלוא התמורה עבור המקרקעין על פי חוזי המכר. בנסיבות אלו לא נערכו מסמכי עדכון לחוזי המכר. הנתבעים מציינים כי אף רוכשי זכויות אחרים במקרקעין שילמו לתובעת את מלוא התמורה עבור המקרקעין.

הנתבעים 6-2 שילמו סך של 5,000 ל"י לפני יום 13.11.1975, יום חתימת חוזה המכר עמם (חוזה ב1); ואת יתרת התמורה בסך של 55,000 ל"י ביום 16.12.1975; כן שילמו הנתבעים 6-2 ביום 16.12.1975 סך של 1,802 ל"י עבור הוצאות שונות הקשורות בחוזה.

הנתבעים 11-7 שילמו סך של 7,500 ל"י לפני יום 19.9.1975, יום חתימת חוזה המכר עמם (חוזה ב2); ואת יתרת התמורה בסך של 55,000 ל"י ימים ספורים לאחר מכן.

מששולם הסכום במלואו לא נדרשו הנתבעים 11-2 על ידי התובעת להפקיד פיקדון כלשהו בידי הנתבע 1, ואכן לא הפקידו כספים כלשהם בידי הנתבע 1.

ג.ייפוי הכוח משנת 1975 מעידים במפורש על קבלת מלוא התמורה עבור המקרקעין על ידי התובעת.

ד.הנתבעים דוחים כל פרשנות של התובעת ביחס לחוזי המכר וייפוי הכוח משנת 1975.

ה.גם ייפוי הכוח משנת 1996 מעידים במפורש על קבלת מלוא התמורה על ידי התובעת.

ו.עד למחצית שנת 1998 - דהיינו, במשך 23 שנים - לא עלה כלל בין הצדדים, בין בעל פה ובין בכתב, נושא הפיקדון הנטען. אדם סביר לא יכול להניח במשך 23 שנים קיומו של פיקדון מבלי להתעניין בקיומו, הרכבו ושוויו.

ז.הדרישות בעניין הפיקדון הועלו על ידי התובעת והפועלים בשמה ומטעמה רק לאחר שהנתבע 1 סרב לשתף פעולה עם התובעת בניסיונה לסחוט כספים בטענות שווא מרוכשי זכויות במקרקעין, ובהם הנתבעים 11-2.

ח.הנתבעים לא הפרו את חוזי המכר. אשר על כן ביטולם נעשה שלא כדין, וכן לאחר חלוף הזמן הסביר לביטולם.

ט.הנתבע 1 ערך חוזה שיתוף בין בעלי הזכויות במקרקעין לבקשת הרנוי.

י.הנתבעים התנגדו להכליל בחוזה השיתוף הוראות ביחס לתובעת - אשר אינה עוד בעלת זכויות במקרקעין - ולאפשר לה להטיל על רוכשי הזכויות חבות כלשהי כלפי התובעת, בגדר יש מאין.

יא.הנתבע 1 מילא בנאמנות, בהגינות ובמקצועיות את כל חובותיו כלפי התובעת - כמו גם כלפי רוכשי הזכויות במקרקעין.

יצוין כי הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי מחוזי המכר אינה עולה כל חובה של הנתבעים 11-2 להפקיד בידי הנתבע 1 פיקדון בסך של 12,000 ל"י. טענה זו נזנחה על ידי הנתבעים בסיכומיהם, ולכן לא אתייחס אליה בהמשך.

דיון

חוזי המכר

7.ניתן לחלק את רוכשי המגרשים לשתי קבוצות על פי זהותו של מנסח החוזים: הקבוצה האחת - כוללת רוכשים שחוזי המכר שלהם נוסחו וטופלו על ידי הנתבע 1; הקבוצה השניה - כוללת רוכשים שחוזי המכר שלהם נוסחו וטופלו על ידי הרנוי.

לעניינו חשובה רק הקבוצה הראשונה, אשר הנתבעים 11-2 נמנים עליה מחמת שרכשו שני מגרשים על פי החלוקה הבאה: מגרש אחד רכשו הנתבעים 6-2 (נספח ב1 לכתב התביעה); מגרש נוסף רכשו הנתבעים 11-7 (נספח ב2 לכתב התביעה).

לחוזי המכר צורף נספח תשלומים, ועל מילוי תניותיו של נספח זה חלוקים הצדדים. מפאת חשיבותם אביא תניות אלו כלשונם.

כך נקבע בנספח לחוזה המכר ב1:

"ב. את היתרה בסך של -.55,000 ל"י (חמישים וחמש אלף לירות) מתחייבים הקונים לשלם למוכרת כדלקמן:

1) במעמד רישום המגרש ע"ש המוכרת בלשכת הרישום המקרקעין, קבלת ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מהמוכרת להעברת המגרש ע"ש הקונה ורישום הערת האזהרה לטובת הקונים סך של -.52,000 ל"י (חמישים ושתיים אלף ל"י).

2) סך של -.3,000 ל"י (שלושת אלפים לירות) יופקדו ע"י הקונים בידי עו"ד י. פרוינד עד לרישום המגרש ע"ש הקונים ולהבטחת הוראות המוטלות על המוכרת על פי החוזה.

אולם מוסכם בזה כי תנאי יסודי לבצע התשלומים עפ"י סעיף ב' לעיל הוא המצאה ע"י המוכרת של אישור עקרוני לבניה על המגרש הנ"ל מטעם הרשויות המוסמכות לבניין ערים.

ג. היה ולא הומצא לקונים אישור בניה כאמור והקונים בחרו שלא לממש הברירה הניתנת עפ"י סעיף 13 לחוזה ישלמו הקונים למוכרת סך של -.40,000 ל"י (ארבעים אלף לירות) בהתמלא התנאים המפורטים בסעיף ב' 1 לעיל.

היתרה בסך של -.12,000 ל"י (שתיים עשרה אלף לירות) תופקד בידי עו"ד יצחק פרוינד עד להמצאת אישור בניה על המגרש הנ"ל כאמור.

ד. עו"ד ימחק פרוינד ירכוש נ"ע ממשלתיים בכל הסכומים שיפקידו בידיו עפ"י נספח זה והמוכרת תהיה זכאית לקבל את ניירות הערך הנ"ל באם תמלא אחר תנאי נספח זה, סעיפים ב' 2 ו-ג'."

בנספח לחוזה המכר ב2 נקבעו תניות זהות לאמור לעיל.

8. עולה אפוא, על פי האמור בנספח התשלומים, כי רבע מתמורת המגרש אמורה להיות מופקדת אצל הנתבע 1, שהיה עליו להמירם לניירות ערך ממשלתיים. התובעת הייתה זכאית לקבל את הסכום הנ"ל בחלוקה הבאה: 3,000 ל"י בעת רישום המגרשים על שם הקונים; ו-12,000 ל"י בעת המצאת אישור בניה על המגרשים הנ"ל.

דומני שאיש מהצדדים אינו חולק על כי טרם נרשמו הזכיות על שם הרוכשים, ומשכך לא התקיים התנאי האמור בסעיף ב(ב) לקבלת הסך של 3,000 ל"י. לגבי התנאי השני, האמור בסעיף ג' סיפא, אמנם ניתן ביום 12.7.2001 אישור עקרוני לשינוי תוכנית בניין עיר החלה על המקרקעין (ראו נספח י"א לכתב התביעה), אולם הסעיף מדבר על המצאת אשור בניה על המגרש - וכזה לא הוצג.

לפיכך, ולו מטעם זה בלבד, משלא בשלו התנאים אין התובעת זכאית לקבלת הכספים בעת הזו - ואין באי-קבלת הסכום משום הפרת החוזה, ועל כן התובעת לא הייתה רשאית להודיע על ביטול החוזה, וממילא אינה זכאית לסעדים ההצהרתיים שביקשה.

אולם, עדיין יש לברר האם אין הפרה של החוזה באי-הפקדת הכספים שהיו אמורים להיות מופקדים על פי הנספח לחוזה.

אי-הפקדת הכספים כעילה לביטול החוזה

9.הדיון בטענה זו יחולק לשניים: האחד, האם חלה התיישנות על עילה זו (כנטען בסעיף 2(א) לכתב ההגנה ופרק ט' לסיכומי הנתבעים). השני, האם (כטענת הנתבעים) שולמה מלוא התמורה לתובעת במעמד חתימת החוזה - ולכן לא נדרש פיקדון כלל; או - כטענת התובעת - עדיין נותרו הנתבעים חבים לתובעת את דמי הפיקדון.

טענת התיישנות

10.כפי שצוין לעיל החוזים נערכו ביום 19.9.1975 ו-13.11.1975. אין חולק כי עד שנת 1996, כ-21 שנים לאחר עריכת החוזים, לא דרשו התובעת או הרנוי את הכספים, ולא ביררו האם הופקדו הכספים כנדרש. כפי שצוין, מדובר בסכום לא מבוטל של רבע מתמורת העסקה.

על המועד הראשון לדרישה העיד הרנוי, בישיבת בית המשפט מיום 2.2.2005, בעמ' 29, שורות 10-5 לפרוטוקול, וכך אמר:

"ש. זאת אומרת, ב-9 מאי 1996, זאת אומרת כשנה לאחר שהשתחררת מבית האסורים זו הייתה הפעם הראשונה שאתה פנית למר פרוינד וביקשת ממנו את הכסף?

ת. נכון.

ש. עד אז במשך 22 שנים משנת 77' עד 96', 20 שנה לא ביקשת?

ת. לא ביקשתי."

וכן בעמ' 36, שורות 8-6 לפרוטוקול:

"עו"ד שלו: 20 שנה לא ביררת איתו בכלל מה הוא עושה עם הפיקדון הזה?

ת. בדיוק."

11.סעיפים ג'-ה' לנספח התשלומים, שהובאו לעיל, לא מציינים מועד ספציפי בו יש להפקיד את הסכום הנותר. אולם, קריאת הנספח בהקשר עם החוזה מלמדת כי כוונת הצדדים הייתה שהסכומים יופקדו בעת חתימת החוזה. הצדדים בעדותם גם לא טענו לכוונה אחרת.

ממילא, כאשר שותק החוזה בעניין המועד, הרי שלפי סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".

כך שבכל מקרה זמן סביר היה בסמוך לעריכת החוזה, ולא 21 שנים מאוחר יותר.

משכך, אמור היה הנתבע 1, עוד בסמוך לכריתת החוזים לקבל את דמי הפיקדון ולהשקיעם. לפיכך, גם אם הייתה עילת תביעה על אי קבלת כספים והפקדתם, הרי עילה זו התיישנה זה מכבר. זה המקום לציין, כי ממילא לא נדרש כל סעד כנגד הנתבע 1, שכן - כפי שצוין - מדובר בסעדים הצהרתיים שאף אחד מהם אינו אפקטיבי לגביו.

משכך, דין התביעה כנגד נתבע 1 להידחות.

לגבי שאר הנתבעים, באם טענת התובעת כי ישנה הפרה מתמשכת של החוזה במשך 21 שנים, הרי שלא הובהר מדוע התובעת לא דרשה כל אותם שנים את קיום החוזה ולא ביררה אם התנאים קוימו כלשונם והכספים הופקדו כנדרש.

לתובעת ולהרנוי אינטרס ממשי לדעת כי הכסף התקבל והושקע כקבוע בחוזה, בעיקר כשמדובר בתקופה שבחלקה הייתה אינפלציה "דוהרת". על חשיבות הפיקדון אישר הרנוי בעדותו (ישיבת בית המשפט מיום 2.2.2005, עמ' 29 לפרוטוקול, שורה 22).

הודעת הביטול נשלחה לנתבעים רק ביום 16.9.2001 - דהיינו, 26 שנים לאחר שהחיוב אמור היה להתבצע. דרישת הזמן הסביר אינה ישימה רק לגבי קיום החוזה, אלא גם להודעה על ביטולו. כך קובע סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; ... ".

כפי שציינתי, העיר הרנוי שידע על דבר אי-ההפקדה שנים קודם למשלוח הודעת הביטול, בסמוך לכריתת החוזה.

על פי כל קריטריון, פרק זמן של למעלה מ-20 שנים להודעה על ביטול חוזה הינו בלתי-סביר בעליל.

12.הפסיקה התלבטה בשאלה אם פרקי זמן של מספר חודשים מהווים חריגה מהסביר. במקרים מתאימים נפסק כי 13 חודשים מהווים חריגה שכזו (ע"א 700/83 כהן נ' הרשקוביץ, פ"ד לט (4), 471).

אולם, בכל אותם מקרים שבהם נמנה האיחור במניין של שנים, נקבע כי אלה מהווים זמן בלתי-סביר: שנתיים במקרה של ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא (4), 421), ו-4 שנים במקרה של ע"א 379/69 מעודד נ' דון, פ"ד כד (1), 283. לא מצאתי אח ורע לפרק זמן של עשרות שנים שהוכר כזמן סביר.

הנה כי כן, הגם שלטענת התובעת מדובר בהפרה נמשכת של החוזה על פני שנים, משידעה על ההפרה או יכולה הייתה לדעת על ההפרה 26 שנים קודם להודעת הביטול ולא עשתה מאום, אין לקבל את הודעת הביטול.

ושמא תאמר התובעת שסעיף 8 לחוק חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, הדן בהתיישנות שלא מדעת יחול בענייננו, הרי שהעובדות לא נעלמו מהתובעת, וממילא יכלה בנקל לבררם. לפיכך לא יהיה בסעיף זה כדי לסייע לתובעת.

13. זאת ועוד. הסעדים המבוקשים בתביעה זו הינם סעדים הצהרתיים, שבידוע הם סעדים שביושר. לגבי סעדים שביושר שיהוי ניכר יש בו כדי להוות שיקול כנגד מתן הסעדים, ראו: ע"א 656/79 גרינפלד נ' קירשן, פ"ד לו (2), 309.

בענייננו, כפי שבואר לעיל, מדובר בשיהוי קיצוני. אין ספק שהנתבעים שינו לרעה את מצבם כאשר חלק מהראיות בוערו (תדפיסי הבנק) או אבדו או הושמדו.

הנתבעים 11-2 יכלו בהחלט להסיק במהלך כל אותן שנים כי לתובעת אין כל טענות כלפיהם, ואם היו טענות הרי שאלו נזנחו על ידה.

לפיכך, בבואי להפעיל את שקול הדעת באשר למתן הסעדים, יש בשיהוי הניכר להוות שיקול נכבד.

האם נותרו הנתבעים חבים כספים לתובעת?

14.לטענת התובעת, הכספים שהיו אמורים להיות מופקדים בפיקדון או שלא הופקדו או שהופקדו אך לא הגיעו לידיה או לידי הרנוי, ולכן זכאית היא לסעדים ההצהרתיים שביקשה.

לטענת הנתבעים, הוראת נספח התשלומים לחוזה בדבר הפיקדון מעולם לא נכנסה לתוקף, שכן הרנוי דרש וקיבל את מלוא תמורת המגרשים - ובכללם דמי הפיקדון - ביום חתימת החוזה.

בעניין חוזה ב1 - המתייחס לנתבעים 6-2 - העידו שלושה מבני משפחת הרשנזון-שליט: הנתבע 2, מר דב שליט (בעלה של גב' איטה שליט, הנתבעת 3); גב' רחל הרשנזון, אחותו של הנתבע 2 ואמם של הנתבעים 4-6; והנתבע 4, מר אלחנן הרשנזון.

שלושת העדים הציגו גרסא עובדתית שעיקרה הוא כי בסוף חודש דצמבר 1975 מסרה גב' רחל הרשנזון שלושה שיקים (שצילום ספחיהם צורף כנספח ה' לכתב ההגנה, ושספחיהם המקוריים צורפו לתיק בית המשפט לאחר כתיבת סיכומי התובעת) להרנוי במשרדו. אחד מהשיקים הנ"ל היה על סך 55,000 ל"י - עבור יתרת תמורת "מגרש זמני מס' 1" כולו. שלושת השיקים נפרעו מספר ימים מאוחר יותר.

בעניין חוזה ב2 - המתייחס לנתבעים 11-7 - העידו שלושה עדים: הנתבע 1, עו"ד יצחק פרוינד (בין היתר בשם אשתו - גב' רחל פרוינד, הנתבעת 10); הנתבע 7, מר סימן טוב מזרחי; והנתבע 8, מר אלישע גלאון (בשמו; בשמה של אשתו - גב' לאה גלאון, הנתבעת 9; ובשמה של חמותו - גב' בלה שוקנר, הנתבעת 10).

כל אחד מעדים אלה העיד כי שילם את מלוא התמורה עבור חלקו ב"מגרש זמני מס' 4" במהלך חודש דצמבר 1975.

העדים הבהירו כי באותה עת שררה "אווירת בניה", ולכן רצו לקבל לידיהם את המגרשים מוקדם ככל האפשר, וכי הרנוי נהג בהתנהגות "בריונית" - מטעמים אלו הסכימו לשלם את מלוא התמורה.

לדבריהם, למרות שטרם הועבר הנכס על שמם, הסכימו שלא לפעול על פי הנספח לחוזה משום שהתובעת חתמה על יפויי כוח בלתי-חוזרים, לעשות כל פעולה בנכס.

15.בטרם אדון בייפוי הכוח עצמם, אציין כי עדותם של עדי ההגנה הותירה בי רושם אמין ביותר. לא אכנס באופן פרטני לעדותו של כל אחד מן העדים, ואציין רק כי עדות כולם הייתה קוהרנטית, עקבית ומעוררת אמון. על פי התרשמותי נראה לי בלתי סביר בעליל שכל עדי ההגנה יעשו יד אחת כדי להעיד עדות שקרית בדבר תשלום שמעולם לא שילמו. כאמור, עדותם מהימנה עלי כעדות אמת, לכל דבר ועניין.

ייפויי הכוח הבלתי-חוזרים משנת 1975 (נספחים ד' ו-ה' לכתב התביעה)

16.לטענת הנתבעים ייפוי הכוח הבלתי-חוזרים משנת 1975, אותם מסרה התובעת לעשרת הרוכשים ואשר נחתמו על ידי התובעת בפני הנוטריון הציבורי, מהווים הודאת בעל דין מצד התובעת בקבלת מלוא התמורה. זאת, משום שבסעיף 11 לכל אחד מיפויי כוח אלה נאמר: "והננו מצהירים בזה שייפוי כוח זה הינו בלתי-חוזר ואינו ניתן לביטול או לשינוי כלשהו לעולם וכי בו תלויות זכויות צד ג' דהיינו הקונים שקיבלנו מהם את מלוא התמורה" (ההדגשה אינה במקור - נ.א).

אין לי כל ספק, שמהיותו של הרנוי בעל השכלה משפטית, ובעברו - עורך דין שעסק רבות בתחום הנדל"ן, הוא הבין היטב את משמעות ייפוי הכוח הבלתי-חוזר, המאפשר לכל אחד מהרוכשים לנהוג במגרשים כמנהג בעלים, למכור לצדדים שלישיים, לרשום בלשכת רישום המקרקעין ולעשות כל פעולה לצורך חלוקה.

ייפוי כוח אלה נמסרו לידי הרוכשים כבר בתאריך 21.12.1975, דהיינו יומיים לאחר שבלשכת רישום המקרקעין נרשמו זכויות הנכס על שם התובעת.

ייפוי הכוח הבלתי-חוזרים משנת 1996 (נספחים ו1 ו-ו2 לכתב התביעה)

17.ביום 21.5.1996, דהיינו - 20 שנים מאוחר יותר, חתמה התובעת על ייפוי כוח בלתי-חוזרים נוספים, שבאמצעותם ניתן לרשום את הזכויות במגרשים על שם הנתבעים, ללא סייג וללא מגבלה כלשהי. גם הפעם חתמה התובעת פעם נוספת על עשרה ייפוי כוח בלתי-חוזרים עבור הנתבעים 11-2.

שוב מצוין בייפוי הכוח הללו, בסעיף 9, כי: "היות וייפוי-הכוח ניתן לטובת צד ג' הנ"ל שממנו קיבלתי/נו א התמורה המלאה עבור הרכוש הנ"ל ושזכויותיו עומדים ותלויים בייפוי-כוח זה הוא יהיה בלתי-חוזר, לא תהיה לנו רשות לבטלו או לשנותו וכוחו יהיה יפה גם לאחר פטירתי …" (ההדגשה אינה במקור - נ.א.).

הרנוי אישר בעדותו כי הבין שייפוי הכוח עליהם חתם הם ללא סייג וללא תנאי, וכי ניתן יהיה לרשום את הזכויות במגרשים על שם כל אחד מהרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (ישיבת בית המשפט מיום 2.2.2005, עמ' 106, שורות 4-8 לפרוטוקול).

18.אם לא די בכל האמור לעיל, הרי שביום 24.1.1996 כותב הרנוי לנתבע 1 מכתב בחתימת ידו (צורף כנספח י' לכתב ההגנה) ובו הוא מאשר כי: "תחתום החברה על הסדר ביניים כזה לפיו יוכלו בעלי הזכויות בחלקה לרשום חוזה שיתוף ביניהם שיאפשר לכל אחד מהם לעשות בחלקו ולפי מפת החלוקה כל שימצא לנכון כדרך בעלים מבלי שייזקק להסכמת בעלי הזכויות האחרים" (ההדגשה אינה במקור - נ.א.).

מכתב זה יש בו חשיבות לענייננו, לא רק במה שנאמר בו אלא בעיקר במה שלא נאמר בו. בסעיף 2 לאותו מכתב מצוין כי על בעלי הזכויות לשלם את האגרות להחייאת החברה - ואין בו זכר לחוב נטען, הגדול בעשרות מונים מהסכום המצוין - של רבע מתמורת כל מגרש, שניתן היה לצפות שיאוזכר.

החוב האמור במכתב נוצר משום שהתובעת הייתה מחוקה מספרי רשם החברות החל משנת 1986 במשך כ-10 שנים. הנתבעים הם אלו שנאלצו להחיותה כדי לבצע הליכי הרישום, ולתובעת או להרנוי לא היו אמצעים כספיים לתשלום האגרות שהצטברו. על פי נספח ג' לכתב ההגנה שילמו הנתבעים סך של 12,307 ש"ח לעניין זה לרשם החברות.

לו אכן היו כספים בפיקדון אצל הנתבע 1, מדוע התובעת עצמה או הרנוי לא דאגו שהתובעת תהיה רשומה כדין, על מנת שיהיה למי להעביר את כספי הפיקדון הרבים, ומדוע בעת החייאת החברה לא דרש הרנוי שהכספים ישולמו מכספי הפיקדון והיה תלוי בנתבעים לצורך כך?

לא שמעתי כל הסבר לעניין זה מצד הרנוי.

19.באשר לייפוי הכוח - הסברו הדחוק של הרנוי בעדותו ובסיכומי התובעת, כי מדובר בטופס סטנדרטי שתניותיו סטנדרטיות שאין בהם כדי ללמד דבר על תשלום, ועל כן יש להעדיף את שהוסכם בחוזה שנחתם זמן קצר קודם לכן, אינו מקובל עלי.

ראשית, הגרסה משוללת היגיון, שכן החתימה על ייפוי הכוח השמיטה מידי התובעת את זכויותיה במגרשים, שגם על פי עדות הרנוי שליטתו במגרשים היוותה בטוחה.

שנית, עם החתימה על ייפויי הכוח לא הייתה כל מניעה שהמגרשים יועברו לצדדים שלישיים שאינם חבים דבר לתובעת, ואם נותרו הרוכשים המקוריים חבים לתובעת - ממה תיפרע?.

20.לאור כל האמור לעיל, הינני קובעת כי הכספים לא הופקדו בידי הנתבע 1, משום שהתובעת קיבלה אותם במועד חתימת ייפויי הכוח או בסמוך לכך - כבר בשנת 1975.

מהימנות עדות הרנוי - מנהלה של התובעת

21.אקדים ואציין כי עדותו של הרנוי הינה עדות יחידה שזולת הנספחים לחוזי המכר לא היה לה כל סיוע.

הוכח בפני כי גם במקרים אחרים, של מגרשים אחרים באותה חלקה - בחוזים שאינם נשוא תביעה זו - לא נהג הרנוי על פי האמור באותם חוזים. לא רק שלא קבע בהם מנגנון פיקדון ונאמנות מסודר, אלא השאיר את הכספים בידי הרוכשים ומעולם לא דרש מחותמיהם את שלדבריו מגיע לו. ראו, למשל, חוזה מורנים וחוזה שילה (מוצגים נ/17 ו-נ/21) - שהרנוי מודה ביחס אליהם שלא שילמו את הפיקדון, ולמרות זאת התובעת לא תבעה אותם והסכימה להעביר על שמם את המגרשים (ישיבת בית המשפט מיום 13.2.2005, עמ' 128, שורות 17-2 לפרוטוקול וכן עמ' 138, שורות 18-1 לפרוטוקול).

מכאן, שהוכח שהתובעת לא נהגה כלל על פי החוזים, ולכן אין בהוראותיהם כדי להוות עדות מסייעת לעדותו היחידה של הרנוי.

22.זאת ועוד. הרנוי העיד כי התובעת ניהלה הנהלת חשבונות מסודרת. למרות זאת, לא הוצג ולו מסמך אחד המצביע על דרך התנהלות ענייניה הכספיים של התובעת ואיזה סכומים שולמו לה. הרנוי העיד כי גם אצל רואה החשבון של התובעת, מר דב רבינק, אין כל מסמכים בעניין זה (ישיבת בית המשפט מיום 13.2.2005, עמ' 153 לפרוטוקול) וגם לו אין כל מסמכים (ישיבת בית המשפט מיום 2.2.2005, עמ' 25, שורות 20-8 לפרוטוקול; עמ' 95, שורות 26-23 לפרוטוקול, ו-עמ' 96, שורות 7-1 לפרוטוקול). לא שמעתי איזה מאמצים עשה הרנוי לקבל מסמכים, מגופים כדוגמת מס הכנסה או משרד רואי החשבון של התובעת או מהבנקים, כדי לתמוך בגרסתו.מאזני התובעת היו אמורים להיות מדווחים לרשויות, והימנעות מהצגתם פועלת כנגד כנגדה.

משבחרה התובעת להגיש תביעתה 26 שנים לאחר קרות האירועים, אין היא יכולה להישמע בטענה שחלוף הזמן מונע ממנה הצגתם.

23.באשר לעדותו של הרנוי בבית המשפט, הרי שזו הייתה בלתי קוהרנטית, רצופה בסתירות, התחמקויות ממתן תשובות, וחוסר האמינות שבה עלתה לכל אורכה.

הרנוי עצמו הודה כי גבה כספים בעבור פעולה שעשה שיוחדה לעורך דין, בעוד שהוא אינו עורך דין ואינו רשאי לעסוק במקצוע. לדוגמא: בעניין משפחת קראוס (ישיבת בית המשפט מיום 2.2.2005, עמ' 44 לפרוטוקול; עמ' 45, שורות 15-28 לפרוטוקול; עמ' 47 לפרוטוקול). כן הודה שקיבל באופן אישי כספים עבור החברה, כאשר זו לא הייתה פעילה (ישיבת בית המשפט מיום 2.2.2005, עמ' 48, שורה 10 לפרוטוקול). עוד הודה כי גבה כספים מצד שלישי, אשר אחד הרוכשים מכר לו את הנכס, כשלא היה לתובעת כל חוזה עמו (ישיבת בית המשפט מיום 2.2.2005, עמ' 64, שורות 25-10 לפרוטוקול). כן הודה שהכשיר חוזה בלתי-חוקי בתשלום כסף (ישיבת בית המשפט מיום 2.2.2005, עמ' 65, שורות 11 לפרוטוקול).

די בכל אלו כדי להצביע על כך שהרנוי אינו בוחל בשום אמצעי כדי לגבות כספים, בין אם חבים לו או לתובעת ובין אם לאו, בין שרשאי הוא לקבלם ובין אם לאו.

על עדות יחידה כזו לא ראיתי לנכון להסתמך.

התוצאה

24.התובעת הגישה תביעה לקבלת ארבעה סעדים מן היושר: שני סעדים הצהרתיים ושני סעדי עשה.

התובעת לא הוכיחה כי היא זכאית לאיזה מהסעדים שדרשה, מהנימוקים שפורטו לעיל.

לפיכך, הריני דוחה את התביעה.

התובעת תשלם לנתבעים כולם - ביחד ולחוד - הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 40,000 ש"ח + מע"מ, ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תישלח העתקים לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן ביום י"ח בסיוון, תשס"ו (14 ביוני 2006) בהיעדר הצדדים.

נורית אחיטוב 54678313-1380/02

אחיטוב נורית, שופטת

קריית נווה יצחק בע"מ נ' עו"ד יצחק פרויינד